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天津房价暴跌原因分析,4万套二手房背后的天津楼市真相

时间:2020-09-10 11:28:07 来源:天津365淘房 阅读:250

  只要你从房产中介门店路过,一般都会听到“标准式”句子:“姐,您再降点,现在二手房是真不好卖……”

  在这方面,中介确实没忽悠,很多二手房已经惨到即便降价,也没人关心。

  以至于新房项目都在抱怨,太多的人买不了新房,就是因为二手房卖不掉。
天津房价暴跌原因分析

  01

  有数据统计,自从2017年楼市调控以来,天津二手房累计跌幅最高已达30%,而且这个数字还在以肉眼可见的速度增长。

跌幅超30%!藏在14万套二手房背后的天津楼市真相,出乎意料

  就连一向保守的统计局数字也显示,天津二手房持续阴跌。

  数据来源:统计局70城房价

  这是天津二手房的基本面。

  事实上,市场还是分化的,在贝壳找房官网上,能看到的二手房有近14万套。

  在这些房源中,有两类二手房,跌幅远远低于平均值:

  一类是重点学区房,另一类是次新房。

  老破小被学区罩上金衣后,并不是没有价值。

  次新房因为户型、园林、物业等都比较符合买房人的需求,也比较抗价。

  唯一没有价值的就是老破大。

  在次新房中,依旧存在“但是”,不是所有的次新房都抗跌。

  来看几个真实案例。

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  河北区中铁国际城,2017年4月成交均价约3.6万/平米,今年7月成交均价为2.4万/平米,跌幅达33%。

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  河东区翰澜苑,今年4月成交均价为2.8万/平米,2019年底成交价还能在3.5万/平米左右,仅半年就跌了约20%。

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  再来看南开区,融侨观邸,类似楼层和户型的房源,2017年成交均价约5.4万/平米,今年5月成交均价5.1万/平米,跌幅仅5%。

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  天房崇德园今年6月成交均价为4.5万/平米,2016年高层卖到3.6万/平米,调控了3年,房价还涨了25%。

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  天房天拖5月成交一套约90平米房源,均价4.2万/平米,2017年新房尾房价格4.3万/平米,从最高点到现在,也仅跌了2%。

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  河西区海河大观、格调绮园这些次新房,价格都很扛,相比于最高点有的甚至还涨了。

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  和平区学区属性太浓,姑且不做比较。

  虽然是几个案例,但以小见大。

  上三区次新房异常坚挺,“经得起时间的考验”,相比而言,下三区就比较逊色了。

  不能说上三区所有的次新房都非常扛价,也不能说下三区所有的次新房都不扛价,只能说,这是天津二手房市场如今的基本面。

  二手房价格是区域价值的风向标。

  02

  为什么南开区、河西区次新房这么坚挺呢?

  很简单,现在大家已经达成共识,只有南开区、河西区是真正改善的区域,它们就属于二八定律中的20%。

  而且,这两个区域新房少,但是购房需求不少。

  因为外溢早晚是要回流的,以前有多少刚需,现在就有多少改善需求。

  大概就是“狼多肉少”的意思。

  用现在窥探未来:今天的新房就是明天的次新房,今天的刚需就是明天的改善。

  所以,从保值角度来说,南开区、河西区的新房最值得买。

  毕竟,未来楼市格局将从刚需为主转向改善为主,改善群体才是购房主力,居住升级将会是比刚性需求更刚性的需求。

  南开区、河西区的改善盘不用担心以后的“保值度”,全市有这么大的改善水库,需求量不会下降。

  只不过,河西区还有新梅江,是巨大的土地池,能持续有新房供应。

  但南开区没有新区了,靠都市更新难度太高,未来土地出让量少,现在的新房更稀缺。

  地段稀缺是原因之一,同时产品稀缺也很重要。

  为什么老破大无人问津,因为它只有面积段符合改善需求,户型设计、楼体外立面、景观园林、物业管理都远远落后。

  从这方面来说,天津房价暴跌原因分析品质能跳脱出来的新房,未来在市场会更有竞争力。

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